U kunt ons ook telefonisch bereiken op

Hypotheekvormen

Kennis is macht
Vanaf 1 januari 2013 kom je alleen in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek als je de hypotheek volgens een vast schema aflost, zoals bij een annuïteiten- of een lineaire hypotheek. Bestaande hypotheken kunnen naar een nieuwe woning meegenomen worden en daarom kan het van belang zijn andere hypotheekvormen te kennen.

Lineaire hypotheek 
Bij de lineaire hypotheek lost u iedere maand hetzelfde bedrag af. Daarnaast betaalt u over de uitstaande schuld maandelijks de rente. Dit wil dus zeggen dat u in het begin van de looptijd van de hypotheek maandelijkse een hoger bedrag betaalt. Met het afnemen van de hypotheekschuld daalt de maandelijkse maandlast.

Deze vorm is nooit populair geweest. Voor bijna iedereen stijgt het inkomen in de toekomst. Het lijkt dan onlogisch om de zwaarste lasten juist aan het begin van de hypotheek te leggen. Voor diegene die prijs stelt op een snelle daling van de schuld, kan de lineaire hypotheek echter wel zinvol zijn. Net als voor de ondernemer die een bedrijfspand financiert. Want juist daar kan het zinvol zijn het verloop van de aflossing gelijke tred te laten houden met het verloop van de fiscale afschrijving.

Annuïteitenhypotheek
Bij de annuïteitenhypotheek blijft de bruto maandlast, afgezien van rentewijzigingen, gedurende de looptijd van de hypotheek gelijk. Door de jaren heen verandert wel de samenstelling van de maandlast. In het begin betaalt u veel rente en weinig aflossing. Tegen het einde van de looptijd is dit juist andersom en betaalt u dus weinig rente en veel aflossing.

Deze hypotheekvorm werd veel gekozen tussen de tweede wereldoorlog en 1983. Sinds de introductie van de spaarhypotheek wordt deze vorm bijna niet meer gekozen. De bruto lasten van annuïteiten- en spaarhypotheek liggen globaal even hoog. Bij de spaarhypotheek echter blijft het belastingvoordeel constant, terwijl dat bij de annuïteitenhypotheek juist daalt.

Traditioneel leven
Bij de traditionele levenhypotheek leent u geld van een geldverstrekker en sluit u op datzelfde moment een levensverzekering af. Uw maandelijkse lasten bestaan dan uit twee delen: rente over de lening en premie voor de levensverzekering.

Bij die levensverzekering wordt vervolgens een bepaalde uitkering gegarandeerd. Doorgaans zo’n 50 of 60% van het hypotheekbedrag. Deze uitkering kan hoger worden naarmate de betrokken verzekeraar meer winst heeft gemaakt (winstdeling). En zo zal de gegarandeerde uitkering samen met de geprognotiseerde maatschappijwinst voldoende kunnen zijn om, aan het einde van de looptijd, de volledige hypotheek ineens af te lossen. Bijkomend voordeel is dat, wegens het ontbreken van tussentijdse aflossing, de rente constant op hetzelfde niveau blijft. Het resultaat is een constante belastingaftrek.

Deze hypotheekvorm lijkt qua zekerheid veel op een spaarhypotheek. Omdat in beide gevallen de aflossing plaats vindt door middel van een vorm van levensverzekering (ook wel kapitaalverzekering genoemd). Een groot voordeel van de levenhypotheek is echter dat de geldgever en de verzekeraar niet dezelfde hoeven te zijn. Het maakt het wisselen van geldgever makkelijk

Unit-linked-hypotheek
Bij de unit-linked-hypotheek wordt tussentijds (in principe) niets afgelost. Ook hier wordt de lening aan het einde van de looptijd ineens afgelost. Het is dan ook een variant op de oude levenhypotheek Dus is ook hier het fiscale voordeel, dat gepaard gaat met de renteaftrek, optimaal. Anders dan bij de spaarhypotheek en de levenhypotheek wordt bij de unit-linked-hypotheek echter de premie belegd in obligaties en aandelenfondsen. Fondsen die u zelf kiest.

Het verschil ligt dus op het terrein van de wijze waarop het eindkapitaal wordt opgebouwd. Voordeel van deze vorm is de grote mate van flexibiliteit. Niet alleen is het een levenhypotheek, waardoor de verzekeraar en de geldgever niet dezelfde hoeven te zijn, wat het tussentijds wisselen van geldgever makkelijker maakt, maar ook hebt u de vrijwel volledige vrijheid tussentijds de wijze van beleggen te wijzigen. Over beleggen vindt u overigens meer informatie onder "vermogensbeheer/beleggen".

Universal-life-hypotheek
Ook de universal-life-hypotheek is weer een variant op de levenhypotheek. Met dus maximaal fiscaal voordeel en het relatief eenvoudige tussentijds wisselen van geldgever. Het is feitelijk zelfs een variant op de hierboven beschreven unit-linked-hypotheek. Want ook hier kunt u uw beleggingen zelf sturen.

Bij de universal-life-hypotheek wordt echter toegevoegd dat u tussentijds zelfs volledig vrij bent de vorm van uw kapitaalverzekering te wijzigen, terwijl de premie gelijk kan blijven. Zou u bijvoorbeeld tussentijds besluiten dat de ingebouwde overlijdensdekking verlaagd kan worden, dan blijft er van uw periodieke inleg automatisch meer over om te beleggen. In een aantal gevallen ligt zelfs het moment van uitkeren niet vast, wat de constructie wel buitengewoon flexibel maakt.


Banksparen
In de Wet banksparen is ook een bancaire voorziening ter aflossing van de eigenwoningschuld fiscaal ondersteund. Dit is de bancaire tegenhanger van de KEW. Bij hypotheeksparen bouwt de rekeninghouder een vermogen op waarmee hij een lening aflost die is aangegaan ten behoeve van de eigen woning. Deze lening hoeft geen hypothecaire dekking te hebben.

Ook hypotheeksparen bestaat in de varianten sparen en beleggen. In de wet zijn deze varianten benoemd als:
- de spaarrekening eigen woning (SEW)
- het beleggingsrecht eigen woning (BEW).

De SEW en het BEW worden evenals de KEW fiscaal behandeld in box 1. Dit betekent dat bij deblokkering het rendement over het spaar- of beleggingstegoed in deze box belast is. De plaatsing in box 1 heeft ook tot gevolg dat heffing in box 3 achterwege blijft.

Beleggingshypotheek
De beleggingshypotheek lijkt een beetje op de levenhypotheek. Want ook hier lost u tussentijds niet af. En ook hier kunt u relatief gemakkelijk van geldgever wisselen. Maar anders dan bij de andere levenhypotheken (en hun varianten) is hier geen sprake van een levensverzekering. Uw lasten bestaan simpelweg uit rente en uit een periodieke inleg in uw beleggersdepot. Ooit in de toekomst kunt u besluiten om uw hypotheek ineens af te lossen met de waarde van uw beleggersdepot.

De pure beleggingshypotheek maakt, zoals gezegd, geen gebruik van een levensverzekering. Wat op zich fiscaal nadelig kan zijn. Zeker in het licht van de nieuwe belastingwetgeving.
Anderzijds zijn de kosten voor het beheren van uw aandelenportefeuille lager dan de kosten van een levensverzekering.

Juist vanwege die fiscale afspecten wordt nogal eens gekozen voor een hypotheek gecombineerd met een beleggingsverzekering. Wel beleggen dus, maar dan via een levensverzekering. Die vorm, die bekend staat onder de naam "unit-linked-hypotheek", werd hiervoor al besproken onder het kopje "universal-life" .
Maar beide vormen, zowel de beleggershypotheek als de unit-linked-hypotheek, hebben gemeen dat er een volledige onzekerheid bestaat over de hoogte van de uitkering.

Aflossingsvrije hypotheek
Bij de aflossingsvrije hypotheek, ook wel "huurhypotheek’ of "fixehypotheek" genoemd, kenmerkt zich, de naam zegt het al, door het volledig afwezig blijven van aflossing. Wordt bij iedere andere hypotheekvorm vermogen opgebouwd door het steeds lager worden van de hypotheekschuld, bij de aflossingsvrije hypotheek is dat uiteraard niet zo.

Een groot nadeel van deze vorm is dat binnen het nieuwe belastingklimaat (zie onder "belastingen") aftrek van hypotheekrente na de eerste 30 jaren niet meer mogelijk is. Het zal duidelijk zijn dat dit terugtrekken van fiscaal voordeel een forse stijging van de toekomstige woonlasten tot gevolg zal hebben. Het maximaal aflossingsvrije hypotheekdeel is voor Nationale Hypotheek Garantie overigens zelfs beperkt tot 50% van de vrije verkoopwaarde.
Voordeel is uiteraard, dat de aflossingsvrije hypotheek, door het volledig ontbreken van aflossing, relatief goedkoop is.

Krediethypotheek
Dit is een doorlopend krediet met uw woning als onderpand. De krediethypotheek kan zonder meer gecombineerd worden met een al bestaande hypotheek bij een andere geldgever en kan zelfs verstrekt worden boven de waarde van de woning. Zo kan de krediethypotheek bijvoorbeeld gebruikt worden om de woninginrichting mee te financieren U kunt tot de limiet kosteloos aflossen en opnemen.